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杭州培育和发展住房租赁市场的 难点和对策
发布时间:2019-01-02   点击数:   作者:第二调研课题组


向们展,对加快改善居民住房条件、推动新型城镇化进程等改革开放以来,杭州已经形成商品住房、保障性住房、拆迁安置住房等多元化住房供给体系,人民群众居住条件得到极大改善。同时,我市的住房租赁市场也不断发展,对加快改善居民住房条件、推动新型城镇化进程发挥了重要作用。但是,与住房销售市场相比,作为居民住房重要消费渠道的租赁市场发展相对滞后,市场供应主体发育不充分,产品供需结构失配,市场秩序不规范、法规制度不完善、管理机制不健全等问题较为突出,居民通过租房途径解决住房问题和改善居住品质的作用未能有效发挥。

习近平总书记关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的科学定位为我们指明了工作方向,党的十九大报告进一步明确指出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”因此,加快培育和发展住房租赁市场,是缓解住房买卖市场供求矛盾,促进市场平稳健康发展,构建房地产业发展长效机制的重要举措;是解决好新市民住房问题,实现全面建成小康社会“住有所居”目标的重要途径。

近年来,国务院办公厅、住建部等九部委先后印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等文件,并组织全国12个城市开展住房租赁试点工作。杭州作为全国首批住房租赁试点城市之一,精心组织、积极探索、多措并举、稳步推进住房租赁市场发展,从“促发展、惠民生、重长效、强服务”四个层面,加快建立健全供应主体多元、经营主体规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,并取得了一系列工作成效。

正是在这样的宏观背景下,本调研组将杭州培育和发展住房租赁市场的难点和对策作为课题目标,于10月23日-26日分别到市政府主管部门市住保房管局、市国土资源局,国有企业主体市钱投集团、市城投集团安居中心,基层政府富阳区银湖街道、富阳区经济技术开发区,以及民营企业主体我爱我家公司进行了座谈交流,并实地考察了万科泊寓、宁巢公寓、世联红璞公寓等租赁房项目。通过座谈交流、实地考察和资料整理,调研组初步梳理形成了我市住房租赁市场的培育发展现状、主要难点和下一步建议。

一、我市住房租赁市场基本情况和工作成效

(一)房源筹集和供应规模不断增加,住房租赁需求得到较好满足

为实现未来3年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%的目标任务,我市从增量和存量同时发力,房源筹集和供应规模不断增加。主要体现在以下几个方面:一是大力推出租赁住房用地。明确按2018—2021年住宅计划出让用地总量的5%确定人才专项租赁住房供地指标,已落实今后五年57宗地块约2408亩,预计可建房源50312套。目前,市区已挂牌出让12宗人才专项租赁住房用地约444.25亩,可建房源约66万平方米是重启公共租赁住房配建。明确今后五年市区在现有4万套公共租赁房保有量上增加到8万套。主城区配建比例不低于商品房总建筑面积的10%,其他区不低于5%。2018年,市区住宅用地配建公共租赁住房地块116宗,配建面积84.45万平方米;其中93宗已出让,落实配建面积68.61万平方米,预计可建房源11435套。三是督促自持商品房用于租赁。明确调整土地竞价规则,要求自持商品房全部用于公开对外租赁并实施全流程监管。截至2018年9月底,市区共有92宗地块出现自持比例,其中涉宅地块75宗,可建自持商品住房约161万平方米。四是积极筹建蓝领公寓。积极筹建蓝领公寓并明确三年4万套的筹建目标。截至2018年9月底,全市共有21个蓝领公寓新(改)建项目开工,涉及房源11140套(间)。目前,6个项目共计2047套(间)已交付使用。五是开展集体建设用地上建设租赁住房试点。《杭州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》已经国家相关部委审批,萧山、余杭、富阳、临安以及大江东已确定试点地块6宗,总面积约6.48万平方米。六是广泛盘活存量用地用房。积极推进村级留用地和商业办公等用地用房新(改)建为租赁住房工作,截至9月底,共计盘活存量用房约2.75万套,其中国有企业盘活存量用房约0.49万套(间),租赁企业通过“商改租”盘活存量用房约2.26万套(间)。因此,在仅仅依靠市场自发形成的供应模式已经无法满足城市发展需求的情况下,政府主导推进的租赁房源筹集和供应工作,有效的弥补了市场供应短板,满足了多样化需求,改变了住房租赁消费模式,加速了住房租赁产业转型升级。

(二)各类企业和运行模式不断涌现,市场主体培育初步显现成效

我市的住房租赁企业经历了从“单一”到“多元”,从“自发”到“培育”的过程。早在2000年左右,我市就涌现了公众房网、豪世华邦等一批本土中介企业,加上我爱我家、链家地产、Q房网等全国性中介企业相继进入,推动了我市住房租赁中介行业的发展,居民通过中介机构承租或出租住房的接受度较高。近年来,随着国家的鼓励推动和市场需求的变化,经营长租公寓的各类市场主体不断涌现:一是房地产开发企业旗下的如万科泊寓、德信随寓等;二是互联网创业公司旗下的如魔方、YOU+等;三是传统中介企业旗下的如爱上租、链家自如等;四是专业酒店管理公司旗下的如如家逗号公寓等。这些企业充分发挥互联网优势,整合租赁产业链,实施精准化开发和精细化管理,给住房租赁产业带来了新的活力。

住房租赁企业是培育和发展住房租赁市场的核心。因此,我市针对国有和民营的不同特点,采取了多种措施多管齐下、大力扶持。一是印发《关于公布杭州市第一批国有住房租赁试点企业名单的通知》,确定21家国有企业为住房租赁试点企业,其中市级层面2家企业(市钱投集团和市城投集团)均已开展住房租赁业务,并分别推出各自的长租公寓品牌“宁巢”公寓和“结庐”公寓;区级层面19家企业中已有6家开展住房租赁业务。二是确定43家专业化住房租赁企业作为首批试点培育企业,进行重点培育和扶持。三是组建成立了市住房租赁管理协会,首批会员为107家住房租赁企业及上下游企业,奠定了行业自律发展的基础。

(三)政策体系和管理机制不断健全,对房屋和人员管理逐步规范
    首先在政策制定上,我市陆续出台了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》、《关于做好杭州市市区人才专项租赁住房建设工作的通知》、《杭州市居住证积分管理办法(试行)》、《杭州市居住出租房屋“旅馆式”管理实施方案》、《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》、《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》等一系列配套政策,初步形成了住房租赁政策体系。其次在组织机构上,我市成立了住房租赁试点工作领导小组,并在市住保房管局设立住房租赁管理处,新成立事业单位市住房租赁管理服务中心,专门负责住房租赁管理工作。再次在管理层级上,由于住房租赁具有发生量巨大、发生率频繁、发生地点分散、发生行为隐蔽等特征,我市积极探索建立市、区、街道三级住房租赁管理体系,下沉管理重心,深化网格化管理体系,将其纳入社会综合治理范畴。最后在人员管理上,我市通过《杭州市流动人口服务管理条例》和“旅馆式”管理模式,加强出租业主、租住人员的统一登记,实施“虚拟旅馆总台”精准管理,在实现对流动人口管理的同时,也同步规范了出租人、租赁企业、中介企业、物业企业等整个住房租赁市场主体。

(四)监管和服务平台不断创新完善,数字智能系统得到全面应用

借助杭州打造“全国数字经济第一城”的契机和阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团在技术方面具有的独特优势,我市将打造住房租赁监管服务平台作为培育和发展住房租赁市场的重要手段。该平台已经于2017年9月29日上线运行,并实现了“实人认证、全方位核验、一站式服务、评价系统、信用体系、网上支付、多通道在线签约”七大创新亮点功能。具体而言,一是通过实名身份验证以及人脸识别,确保中介、房东、租客的身份真实性;二是通过房管部门房屋权属核验与阿里巴巴验真服务相结合,对挂牌房源实行全方位核验;三是为租赁各方当事人提供租赁备案、居住证办理、住房公积金提取等一站式便民服务;四是结合阿里巴巴提供的线上评价体系,租赁各方当事人可在各阶段进行相互评价;五是通过芝麻信用,打造租客、房东及租赁企业的一整套信用体系;六是利用蚂蚁金服网上支付技术,提供租金线上支付服务,严格保障资金支付安全;七是房东、租客可通过房管部门或阿里巴巴任一通道实现智能网签。同时,我市还积极推动该平台与租赁企业自身ERP系统的无缝对接,建立规范有序的租赁市场提供了有力抓手。截止2018年9月底,在我市住房租赁监管服务平台开户的租赁企业和经纪机构合计186家,纳入平台管理房源16.7万套(间),租赁房源网上签约1.68万套(间)。

二、我市住房租赁市场存在问题和主要难点

调研组在调研过程中也发现我市住房租赁市场在多个维度上存在一些问题和难点,制约了住房租赁市场的健康稳定发展。通过归类分析,主要有以下几个方面:

(一)住房租赁市场定位方面

1工作目标和工作定位还存在一定偏差

当前在培育和发展住房租赁市场工作中,对该项工作的意义、目标和定位的认识还存在一定偏差。有的认为主要工作要求就是加强对住房租赁行为的监管,把市场上的租赁房源、流动人口、从业企业都管理起来,落实“有人管”、“管好市场”、“不出事情”,实现住房租赁行业的规范有序。这固然是工作目标的一部分,但是却并非正确的工作定位。除了加强行政管理,当前更需要的是鼓励、引导、培育和发展住房租赁市场,打破原来长期以来只重销售,不重租赁的房地产市场机制,实现“购租并举”,解决不同需求居民的住房问题。再从根本上讲,这是党中央和国务院完善住房供应和保障体系,深化住房制度改革,稳定房地产市场,推进新型城镇化建设的重大决策,对于新时代社会经济的健康稳定发展具有重大意义。

2、现行工商登记实践不适应行业的发展需求

住建部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确规定:住房租赁企业申请工商登记时,经营范围统一规范为住房租赁经营。但是从我市的实际操作情况看,一是部分实际从事住房租赁经营业务的资产管理公司、酒店管理公司等,其经营范围并不包含“住房租赁经营”,甚至未办理任何营业证照。市场监管部门与房产主管部门之间尚未建立常态化的信息共享机制,容易导致后续市场监管出现盲区。二是部分市场监管部门未将“住房租赁经营”列入经营范围选项,申请企业只能选择“住宿”或“自有房屋出租”,导致经营过程中税负较高。如果经营范围为“住宿”,则需要按照酒店标准进行建设改造,大幅增加投入成本;如果经营范围为“自有房屋租赁”,则与实际情况不符,后续在消防、公安管理上会遇到障碍。

3、现行税收制度不利于行业的培育发展

目前针对住房租赁的税收规定存在税种过多、重复征税、高额征税等不合理现象,制约住房租赁行业的培育发展。对于自持物业型租赁企业,向个人出租经营过程中需要缴纳七种税费。对于非自持物业型租赁企业,还分为两种情况:集中式住房租赁企业(整栋楼改建后出租)一般不承担个人住房出租税费,企业主要缴纳增值税和企业所得税;分散式住房租赁企业(从分散业主手中收租再转租)一般还要承担个人住房出租税费,企业除缴纳增值税和企业所得税外,还需缴纳城市维护建设税、教育费附加、房产税、个人所得税等。由于长期以来住房租赁市场未受到足够重视,相应税收政策也缺乏全面系统性设计。例如,增值税属于流转税,房产税属于财产税,所得税属于收入调节税,在房屋持有、流转、租赁的多个环节重复征税,各项税种单独设置税率,综合税负过高。即使与商品房开发销售的税负成本相比(不含非税性质的费用),也是基本持平甚至更高。对住房租赁企业而言,在经营收益率较低的情况下承担高额税负,难以实现良性循环和规模化经营。

4、“商改租”项目规范标准未能明确落地

根据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》也进一步明确了上述要求。但是实践中,由于“商改租”需要土地用途、规划配套、结构安全、消防安全、水电气供应等多个领域的政策调整,目前上述文件规定尚未落地,“商改租”的配套政策和规范尚未形成。例如,要将土地用途调整为居住用地,所在区域规划就必须先增设学校等居住配套,实际操作非常困难。而如果土地用途没有调整,消防审批的规范和程序也难以针对性明确,各地实际操作不一,企业无标准要求可循。再如,目前“商改租”项目的用水、用电、用气价格仍未按居民标准执行,增加了企业和群众的经济负担。

(二)住房租赁市场要素方面

1留用地土地要素进入市场存在障碍

利用留用地建设租赁租房是增加房源有效供应的重要方式,既可拓展留用地的开发利用途径,使得土地得到优化配置;又可让留用地成为租赁住房用地,增加房源有效供应。但是,在调研过程中也发现,要较好的实现这一土地供应模式还存在两方面的问题:

一是现有不适应形势的政策文件需要调整完善。为了严控留用地进入商品住宅房地产市场,原有政策对此有严格禁止性规定。例如,《杭州市区村级留用地管理办法(试行)》第二十八条规定“……严禁留用地项目出现类住宅户型的设计”。《富阳区村级留用地管理办法》第八条规定“……不得将村级留用地用于商品住宅等经营性房地产项目”等等。这些规定在目前形势下需要尽快调整完善,消除基层工作中的政策障碍。二是村集体和合作商建设租赁住房意愿不强。由于建设租赁住房资金回收慢,收益周期长,投入和产出短期内无法成正比,又缺乏相应的激励措施,因此村集体和合作商对于建设租赁住房积极性不高,更愿意建设办公商业用房,获取更高的经济效益。

2、金融产品资金要素支持市场存在障碍

一般而言,即使在住房租赁市场较为成熟的国家和地区,也需要通过金融政策来鼓励和支持企业从事租赁住房的开发与运营。目前我国住房租赁行业面临的最大问题之一就是缺少长期稳定融资渠道及优惠措施。

一是从租赁企业角度,房地产投资信托基金REITs的发行税负成本过高。据我市首家将存量长租公寓产权打包作为基础资产设计产品方案并启动REITs试点的市钱投集团反映,REITs发行前资产转移将涉及增值税(不含税销售额的11%)、城建税(应交的增值税7%)、教育费附加(应交的增值税3%)、地方教育费附加(应交的增值税2%)、企业所得税(财产转让所得25%)、土地增值税(不含税销售额的5%)、印花税(交易价格0.5‰)等多种税目,且税率非常高,极大地抬升了REITs产品的融资成本。实际上,钱投集团的该产品也由于税收成本和审批因素最终未能落地实施。二是从金融机构角度,金融支持住房租赁市场缺乏明确可操作的政策定位。目前国家对金融支持的切入点、边界和范围都没有明确规定,使得金融支持缺乏针对性和有效性。例如,各地实质性参与住房租赁市场的金融机构主要为四大国有行及国开行,鲜有中小银行参与。没有明确界定住房租赁金融的概念和归属,金融机构将此类贷款归属在房地产贷款项下,使得低收益住房租赁项目与商业性房地产销售项目处于同等竞争条件,明显处于不利地位。

(三)住房租赁市场需求方面

1、市场房源不能满足需求,租金上涨过快

近几年我市住房租赁市场规模每年呈10%以上的速度增长,但租赁房源没有同比例增长,且受2017年城中村大规模拆迁改造影响,市场上可租房源绝对量减少,住房租赁供不应求的情况进一步加剧。据我爱我家公司统计,从2010年至2016年,我市住房租赁市场供需比逐年下降,2017年供需比更是从1月的 1:5.7扩大到6月的 1:7.7(详见图1),从而导致租金逐年上涨,尤其是近两年租金增幅较大,年均增幅15%左右,部分城中村租金增幅接近50%。

图1  2010-2017年我爱我家杭州租赁市场供需比

2、房源供求结构失配,精准租房难度大

根据我爱我家公司提供的数据显示,我市住房租赁市场供求结构主要有三方面问题:一是产品失配。租房人需求最大的是50平方米以下的一居室户型房源,占比超过70%,而市场供给的主体产品是为家庭自住设计的住宅小区成套房,面积相对较大,一居室户型房源不足供给总量的30%;二是价格失配,市场上需求量最大是1500元/套(间)·月以下

租金的房源,而截至2017年8月,租金在2500元/套(间)·月以上的房源已经占市场86.39%,比2013年提高了29.87%(详见图2);三是区域失配,地铁沿线、学校附近、产业园周边可出租房源供应严重不足,城郊结合部供给较为充分。

图2  我爱我家杭州租金结构变化趋势

(四)住房租赁市场主体方面

1、政府主体角色不清,保障与市场存在重叠

在广义的住房租赁市场中,政府一方面是市场的监管服务者,引导规范各个市场主体有序经营,调控管理市场规模和发展方向;另一方面,政府也通过建设、分配保障性租赁住房直接参与市场,增加市场房源供应,改变市场供给结构。一般情况下,政府提供的廉租住房、公共租赁住房、蓝领公寓有户籍、房产、收入等门槛条件,对中低收入住房困难家庭、新毕业大学毕业生和外来务工人员等弱势人群给予政府住房保障,与市场房源实现错位供应。但是,当前政府也往往为了城市竞争、人才引进推出大量人才租赁住房,以低租金吸引人才及企业、资本。这部分房源与市场房源的供应对象存在重叠,而且通过政府财政的明贴或暗贴占有价格优势。对此,有专家认为利用纳税人的钱补贴小部分收入水平并不低的人才,有违公平,是以挤占保障房为代价的;另一方面,也造成政府既是运动员,又是裁判员,过度介入市场,影响住房租赁市场供求关系的正常发展完善。

2、市场主体发育不充分,专业化程度偏低

从出租主体上看,个人和传统房地产中介机构出租多,规模化、专业化住房租赁企业出租少;从出租客体看,分散式的多,集中式的少;从承租人体验看,居住品质和服务质量不高,房东租期内随意上涨租金、任意毁约等情况屡见不鲜,尤其是个人二房东市场过大,低价收储,违规分隔群租,导致租房纠纷较多,严重影响居住品质。尽管近年来已出现快速成长中的专业住房租赁机构,但因其市场规模偏小,造成住房租赁市场的产业化水平低,不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房租赁供应体系。

(五)住房租赁市场监管方面

1、管理机制不够顺畅,三级体系还需健全

住房租赁管理是一项社会综合治理系统工程。从管理主体看,除房管部门外,还有公安、市场监管、税务等部门依法履行各自职责,但是目前还存在互不协调的情况。例如,公安部门的流动人口管理系统和房管部门的住房租赁监管服务平台信息尚未实时互通,信息多头录入。从管理层级看,虽然我市明确提出了建立市、区、街道(镇)三级住房租赁管理体制,但是目前市级层面较为健全,区级层面相对滞后,街道、社区的职责不够明确,在落实具体管理事务、协调化解矛盾等方面的作用未得到充分发挥。

2、监管服务体系覆盖面不全,措施不足

由于房地产市场历史上的“轻租重售”,住房租赁行业长期处于自发生长状态,缺乏相应完善的监管服务。虽然目前我市建立了住房租赁监管服务平台,从信息系统上改进这一状况,但是面临的最大困难是底数不清、覆盖面不全。例如,大量的个人租赁行为,小租赁企业经营行为没有进入平台,网签及备案量远低于实际发生量,游离于监管体系之外却没有相应的有力措施。此外,监管措施上对承租人权利保障不足,市场价格信息不对称不透明;行业准入门槛较低,对企业的监督考核、信用评价体系尚未完善。例如,部分住房租赁企业为了尽快占领市场获得房源,与金融公司、网贷平台合作推出“租金贷”获得融资,并利用期限错配的资金扩大业务规模。这既是市场创新,但也是监管真空,一旦不能及时加强监管整治,就会发生“爆仓”事件,对产权人、承租人和金融机构造成损失,甚至引发社会不稳定事件。

三、国外住房租赁市场培育发展的先进经验

从世界范围看,德国、美国、日本等国家的住房租赁市场已经发展了相当长的时期,市场机制和管理模式非常发达,可为我市培育和发展住房租赁市场提供经验借鉴。

(一)多元的住房供给体系

从各国发展模式来看,很多国家为确保市场化租赁房源供应充足,政府重点在政策激励、金融支持上做文章。如德国,出台政策强制性要求房地产企业建设出租房,同时又赋予房地产企业低息或无息贷款、免税、土地优惠等,引导大量民间资金进入租房建设。此外,德国住房合作社也是租赁住房供应的主要力量,每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3 左右,如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。美国,一方面采取优惠税率或财政补贴促使房地产开发商建造租赁用房,增加房源供应量。另一方面采取增值税免税、折旧抵税、减免个人所得税等政策刺激私人出租房屋,并通过房租补贴、住房优惠券等措施增加居民住房租赁需求。日本,强化用工单位社会责任,由企业主体提供给入会会员公社住房、企业公寓在内的非营利机构的租赁住房。

(二)完备的租房法律体系

在住房租赁市场建设上,德国、美国等国家已有规范完备的法律体系,重视对合同中处于弱势地位的租房者的利益保护,严厉打击租赁市场的投机行为。德国的《德国民法典》第2编第8章第5节专门设置了第2目“住房租赁”,并出台专项法律对租房的各个环节进行规范和保障,如关于住房补贴的《住房资助法》、《住房限定法》,关于租金收取规范的《新造租金条例》,也包括专项《租房法》、《住房中介法》等法律。美国不仅有《美国统一住房租赁法》,还有各州专门的住房租赁法,包括《房租管制法》、《公寓转化管制法》、《租赁公寓拒租禁止法》等法律,规范房东和房屋中介行为,限制住房租金不合理上涨,保障承租人权利。

(三)合理的租金控制体系

德国制定“房租合理价格表”, 严格控制住房租赁价格。具体由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构,根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况,确定一个“房租合理价格表”,每套房屋的租金都要参考该价格表,具有法律约束效力。此外,德国《租房法》规定,房东不得随意涨房租,即使要涨到同类住房的通常水平,必须连续15个月内没涨过价,且涨幅一般不超过10%,3 年之内不允许房租涨幅超过20%,否则按照违反法律处理。房东如果想要再提高房租,必须提交书面申请,阐明涨价理由并给出涨价例证,租房者不同意则将由法律裁决。美国出台《房租管制法》限制住房租金的不合理上涨,以美国洛杉矶为例,房租管理处专门负责出租房屋的登记工作,并根据通货膨胀率等经济指数确定当年房租的涨幅,确保房东不逼迫租赁人搬迁,以及保证房东支付重新安置费用。

(四)规范的租房管理体系

美国住房租赁市场上有专门的机构负责管理住房租赁市场的运行,具体职责包括对住房租赁市场运作的专业性指导,界定租赁各利益方的权责,划定出租住房的标准等。为保护租户利益,专门机构对那些不符合标准的住房禁止进入住房租赁市场。日本经纪人和企业的住房租赁规范受到行业协会的管理,并有预交保证金为消费者的损失进行兜底。德国对房屋中介的行为进行了规范,如果房屋中介机构任意提高佣金,最高将被处以 2.5 万欧元的罚金。

四、培育和发展我市住房租赁市场对策建议

我市培育和发展住房租赁市场的目标,是到2020年末基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系;基本形成市场规则明晰、权益保障充分的住房租赁法规制度体系;基本形成便民高效、规范有序、体制顺畅的住房租赁监管服务体系。为了实现上述目标,下一步我市应当针对上述问题难点,定向“给药”、精准施策,研究实施以下几个方面的相应对策:

(一)推进住房租赁地方立法,完善政策体系

一是加快起草出台《杭州市住房租赁管理条例》。目前,从国家到地方都缺乏适应培育发展住房租赁市场需求的法律法规,即便有一些政策文件也是法律效力层级较低,难以发挥立法规制的作用。因此,我市可以发挥立法创新精神,总结试点工作经验,在2017年、2018年均将该《条例》列入市政府、市人大立法工作计划调研项目的基础上,进一步加强调研起草力度,争取尽快列入正式项目,及时出台施行,从而在住房租赁地方立法上实现全国领先。通过出台《条例》,在地方性法规层面明确培育主体、政策优惠、改建房源管理、自持房源管理、合同规范、租赁备案、承租人权益保护等一系列重要机制,着重规范解决住房租赁市场发展中市场规则不明晰、租赁行为不规范、监管体制不顺畅、当事人权益保护不充分等问题,从而实现有法可依。

二是加快制定完善各个具体领域的监管政策体系。根据目前住房租赁市场的现状,可以在加强企业资金流转监管、扩大网签平台覆盖面、规范房屋装修改造标准、保证室内空气环保质量、打造信用评价机制、建立租金价格监测体系六个方面进一步制定完善相关政策文件,逐个规范解决行业发展面临的问题,消除监管真空死角。

(二)加大税收金融支持,突破资金要素瓶颈

在税收减免上,除了严格贯彻落实《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》中明确的税收优惠政策以外。可以向国家、省税务部门进一步建议反映,研究实施如下措施:一是阶段性暂时免征个人出租住房的个人所得税,今后可按照租期长短设置差别税率;二是参照《企业所得税法》对国家重点扶持和鼓励发展产业和项目的规定,可以对租赁企业减免企业所得税,降低增值税税率;三是实施承租人“房租抵税”政策,个人租金支出抵扣个人所得税,引导承租人积极办理租赁备案和纳税。

在金融支持上,进一步鼓励金融机构对住房租赁企业在取得租赁用地、开发建设、运营管理等各环节给予金融支持,支持符合条件的住房租赁企业发行债券和资产证券化产品。以租金贷为例,目前市场上的租金贷主要由小额信贷公司提供。而银行从事该项业务贷款长期稳定,利息成本低,管理规范。因此,应当引导银行等主流金融机构加大贷款投放、规范发展租金贷业务、对长租业务定向松绑融资限制、对信托从事REITs业务提供政策倾斜。

(三)优化土地要素供应,扩展房源筹集渠道

一是保障租赁住房用地有效、合理供应。重点在高校及科研院所周边、科创园区、商业集聚区,以及交通枢纽地区等租房需求集中、交通便捷、生活便利的区域安排足够规模的租赁住房用地,促进职住平衡。但同时,也要注重租赁住宅用地的供地节奏,防止租赁住宅用地过快供给可能引发的住房租赁价格突然下降,保障销售和租赁市场的平稳运行。二是引导督促房地产开发企业租售并举。引导房地产开发企业变单一的销售方式为租售并举的经营方式,监督其将自持房源真实进入租赁市场。三是有效盘活存量土地、房源。鼓励各类产业园区、大学园区、大型企业利用存量土地建设员工集体宿舍或职工租赁公寓。在符合城市规划和公共配套要求的前提下,将合法闲置和低效利用的厂房、仓库、商业办公用房等改建用于住房租赁。四是稳妥推进留用地、集体土地建设租赁住房。既要通过政策调整和经济激励推动留用地、集体土地建设租赁住房,也要设立必要门槛,实现有序规划开发。另外,还需要防范利益最大化驱使的“以租代售”问题,避免成为变相房地产开发销售。

(四)分类指导规范,培育专业化市场主体

充分发挥国有企业在住房租赁市场的引领作用,确定市级层面、区级层面相应的试点国有企业开展规模化住房租赁业务。到2022年末,试点国有企业通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式,收储不低于30万(间)租赁房源,达到市场保有量的20%。充分发挥市场机制的作用,鼓励民营住房租赁企业发展,鼓励房地产开发、经纪、物业管理企业转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务。到2022年全市品牌化、规模化、专业化的住房租赁机构不少于25家。促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。到2022年全市发展规范化的居间服务中介机构不少于20家。另外,还可以利用政府财政,进一步增加安排一到两个亿的行业专项资金,对行业培育发展予以适当激励,对规模企业、品牌企业以及诚信企业进行资金扶持,促进住房租赁行业加速发展。

(五)加强社会综合治理,形成全覆盖市场监管

应当从社会综合治理的高度来开展住房租赁管理,将其作为基层建设的重要组成部分。包括:充分发挥各个主管部门之间协作配合、信息共享、联合惩处的监管合力,理顺住房租赁管理与城市建设管理、基层社区管理、人口与治安管理等关系。充分发挥街道(镇)基层政府和社区组织的作用,实施网格化管理,并结合“最多跑一次”改革精神,将管理服务窗口下沉到街道(镇)或社区。充分发挥小区业主大会和业主委员会、物业服务企业的协助作用,进一步延伸管理网络。充分发挥新成立的杭州市住房租赁管理协会的行业自律发展作用,自我引导行业规范发展。

在如何扩大监管覆盖面上,建议房管部门和公安部门加强协作,实现“人房共管”。公安部门实施居住出租房“旅馆式”管理的流动人口信息远程申报平台,和房管部门实施租赁合同网签备案管理的住房租赁监管服务平台,两者实现互通,企业和个人可以从任一平台一次申报、信息共享。同时,公安部门通过对流动人口的监控摸排,将未网签备案的租赁房源纳入房管部门的监管体系;房管部门通过对租赁企业、中介结构的监管要求,更加全面、及时、准确的向属地派出所填报承租人员信息。

(六)健全行业规范标准,加强市场信用建设

针对工作中反映出的主要问题,加快健全明确行业规范标准:一是对于“商改租”项目,由于当前调整土地用途难以实现,因此建议在不改变土地用途的前提下,先行制定相应的消防规范标准,既使消防审批部门和企业都有据可依,同时也确保消防安全。另外,建议协调水、电、气管理机构,先行按照民用标准调整到位。二是对于“租金贷”现象,针对容易发生风险的“托管式”经营模式,建议制定监管账户和保证金制度,要求租赁企业在银行设立监管账户,按一定比例缴纳风险保证金,并通过监管账户收取及支付租金,实现资金全过程监管。三是对于住房租赁装修改造标准、服务标准、服务质量、服务承诺等环节加以规范,培育一批服务标准化示范企业。

依托“信用杭州”平台和住房租赁监管服务平台,建立行业信用管理体系,形成守信联合激励和失信联合惩戒机制。例如,通过平台的投诉处理、信用评价机制,将开发企业、租赁企业和中介机构的诚信经营行为或违法违规行为记入“红黑名单”,向社会公示并供相关监管机构共享信息。还可以进一步加强和阿里巴巴集团的合作,将出租人和承租人双方的守约行为或者失信行为在网上消费、网上理财等渠道中进行信用记录并产生影响,从而解决以前反响较大却又无法直接行政干涉的市场诚信问题。

(七)完善智慧租赁平台,加强信息技术支撑

以政策创新指导技术创新,以技术创新带动业务创新,进一步完善我市已建立的集信息共享、交易备案、信用评价、一站式监管服务于一体的住房租赁监管服务平台,实现供应主体全覆盖、合同网签全覆盖、信用评价全覆盖,公共租赁住房、长租公寓、自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全纳入,信息全共享的目标。同时,利用该平台大数据定期开展住房租赁市场调查,及时预判住房租赁市场发展趋势,精准分析住房租赁市场供求关系;开展住房租赁市场监测,统计租赁成交规模和价格,编制全市及各区住房租金指导价格和价格指数,引导市场合理预期。

(八)多方保障承租权益,大力鼓励租赁消费

培育和发展住房租赁市场,还有一个更为重要的要求就是在义务教育、公共卫生、基本养老、就业服务、社区事务等社会领域切实保障承租人的基本公共服务权益,逐步实现“租购同权”。具体包括:一是进一步落实租赁住房达到一定年限的非杭户籍人员在居住证积分管理中的“租购同分”,并探索长期租赁住房常住人口的户籍落户政策。二是在完善流动人口随迁子女接受学前教育、义务教育政策基础上,进一步研究对租赁住房家庭子女就近入学的办法,推进义务教育均等化。三是加大住房公积金、公租房货币补贴对住房租赁的支持力度,逐步提高租房者的住房公积金提取额度,完善公租房货币补贴标准与市场联动机制。四是引导、鼓励用工单位发放租金补贴或向社会承租宿舍,发挥用人单位在改善新就业大学生、外来务工人员居住条件的主体责任。五是营造住房租赁消费的良好社会环境,大力宣传“房住不炒”的定位,营造社会对于住房租赁的尊重和认同,最终让人们达到住房消费的理性选择,形成健康的住房租赁市场。


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